关于车位纠纷的裁判规则
截至2022年6月，在中国裁判文书网通过案由检索“车位纠纷”，显示民事裁判文书6116篇，其中由最高人民法院裁判的有1篇，由高级人民法院裁判的有64篇，由中级人民法院裁判的有950篇。在具体案例的选取上，遵循以下“两个优先”原则：第一，优先选择审判层级较高的裁判文书。第二，优先选择审判日期较近的裁判文书。通过形式和内容两个方面的筛选，本文最终选择5篇裁判文书作为研究对象。文书分别为（2019）云民申1634号、（2019）闽民申1931号、（2019）苏民申199号、(2021)苏02民终5847号、（2021）浙11民终1393号。
基本理论
一、住宅小区停车位的概念和分类
住宅小区停车位是在建筑区划内用于停放汽车的位置。按照空间位置的不同，住宅小区停车位可以分为地面停车位、建筑物首层架空停车位、建筑物屋顶平台停车位、地面独立多层停车楼停车位、地下停车位等。其中地面停车位是目前比较普遍的停车位，主要包括规划的地面停车位和占用业主共有的道路或其他场所的地面停车位两种。按照性质的不同，住宅小区地下停车位可以分为人防地下停车位和非人防地下停车位，人民防空工程是为保障战时之需而修建的地下防空工事，它包括单独修建的地下防空建筑和结合地面建筑修建的防空地下室。人防地下车位即是在住宅小区内，对结合地面建筑修建的防空地下室改造而成的地下停车位。非人防地下车位是指利用小区地下空间建设的专门停放车辆而不具有人民防空工程性质的停车位。
二、住宅小区停车位的法律性质争议
（一）主从物说
房屋是主物，停车位是从物，住宅小区内的停车位与建筑区划内的建筑物是从属关系，住宅小区开发建设完成后，开发商因建造行为原始取得小区内商品房和停车位的所有权，房屋销售后，因合同行为，房屋所有权转移给业主，停车位作为房屋的从物，其所有权亦随之转移归业主所有。
（二）必要的配套设施说
停车位属于住宅小区之必要的公共配套设施而归全体业主共有，一旦物业建设与开发规划被确定，小区停车位就应该归属于全体业主共有。
（三）添附说
住宅小区停车位与建筑物共同构成土地的添附物，该新构成的添附物应由一人所有或者多个共有人所有，停车位依附于土地而存在，商品房一经销售，全体业主取得了小区的土地使用权，按照“房地一体”原则，也取得作为土地附着物之停车位的所有权。
（四）独立物说
住宅小区停车位属于建筑区划内的独立物，其独立于住宅小区的商品房，两者不存在依附与被依附关系。
笔者更为赞同独立物说，按照我国目前的房屋交易习惯，并非是把房屋和停车位捆绑在一起进行销售，如果停车位属于开发商独立建设，开发商会把附赠、出售、出租折扣停车位等作为销售手段。在司法实践中也倾向于独立物说，下文的实务要点三中，江苏省高级人民法院也认为现实生活中车位与所在小区的房屋通常并不存在固定对应关系，车位亦可单独出售。
三、《民法典》中关于住宅小区停车位的法律规定
第275条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第276条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
裁判规则
实务要点一：
根据规划建设地面车位是开发商建设物业附属设施的义务，开发商并不因停车位的建设经过规划批准而必然享有车位的所有权。
案件：云南省保山市医药有限责任公司与恒泰·天紫郡小区业主委员会车位纠纷案
案号：（2019）云民申1634号
来源：中国裁判文书网
云南省高级人民法院认为：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（现为《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》）第2条第1款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章（现为《民法典》第二分编第六章）所称的专有部分：（一）具有独立构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”。本案中，医药公司认可争议的65个车位没有计入涉案项目建筑面积，也没有计入公摊面积，并表示不清楚争议的65个地面车位能否办理产权登记，在不能办理产权登记的情况下，争议的65个车位并不能成为享有专有权的专有部分。虽然医药公司在取得涉案项目土地使用权时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为涉案项目土地使用权人，但小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区共有部分土地使用权归小区业主共有。其次，争议的65个地面车位虽然经规划批准，但根据规划建设地面车位是开发商建设物业附属设施的义务，开发商并不因停车位的建设经过规划批准而必然享有争议65个车位的所有权。
实务要点二：
人防车位的使用权和收益权属于投资者，业主出资购买房屋不能视为对人防工程的投资，业主并不当然享有使用权和收益权。
案件：黄某青与福建省安特房地产开发有限公司车位纠纷案
案号：（2019）闽民申1931号
来源：中国裁判文书网
福建省高级人民法院认为：福建省安特房地产开发有限公司对于涉案车位享有使用收益权。人防工程属于国家鼓励建设的工程，根据《中华人民共和国人民防空法》第5条第2款“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，人防车位的使用权和收益权应归属于投资者。本案人防工程系被申请人投资建设，无证据表明列入业主的公摊面积，被申请人可依法享有人防工程的使用权和管理权。业主虽然出资购买了房屋，但不能理所当然的转化成对人防工程进行了投资，所以使用收益权不能归属于业主。
实务要点三：
车位不是房屋出售或出租的必需附属物，不适用租赁房屋中关于优先购买权的规定。
案件：李某与江苏苏南万科物业服务有限公司无锡分公司、无锡鼎安房地产有限公司车位纠纷案
案号：（2019）苏民申199号
来源：中国裁判文书网
江苏省高级人民法院认为：本案的再审焦点是李某是否对原车位享有优先购买权。首先，依照常理，车位不是房屋出售或出租的必需附属物，现实生活中车位与所在小区的房屋通常并不存在固定对应关系，车位亦可以单独出售。因此，李某认为车位属于房屋的附属设施、应适用《中华人民共和国合同法》第232规定的承租人对租赁房屋的优先购买权的主张不能成立。其次，在案涉车位出售几个月后，物业公司向李某发出《一手车位出售温馨提示》，载明李某对承租的一期车位享有优先购买权，此系物业公司自愿处分其权利，不能据此推定李某对其承租的原车位享有优先购买权。综上，李某的再审申请理由不能成立。
实务要点四：
《民法典》第276条属于授权第三人规范，只有认为被损害合法利益的特定业主才可主张适用，其他人不得主张。
案件：无锡市民园物业管理有限公司与上海钰鼎物业管理有限公司、友谊嘉园第一届业主委员会车位纠纷一案
案号：（2021）苏02民终5847号
来源：中国裁判文书网
江苏省无锡市中级人民法院认为：关于东润公司作为甲方与民园公司作为乙方签订的协议的效力问题。双方约定甲方一次性划拨给乙方55个地下车库汽车车位，作为支付乙方在友谊嘉园的商铺物业服务费和房屋车位空置费等。涉案18个地下车位非人防车位，由东润公司投资建造，且该小区地下车位的建筑面积不属于销售时分摊的共有建筑面积，故东润公司有权处分涉案18个地下车位。东润公司将涉案18个地下车位划拨给民园公司，上述协议属双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。关于《物权法》第74条第1款（现为《民法典》第276条）的适用情形，如果开发商在未首先满足业主需要的情况下，将车位、车库出售、赠与或出租给业主以外的其他民事主体，业主可以就该买卖合同、赠与合同或租赁合同损害其特定使用权为由向人民法院提起诉讼。该业主无论是特定的一个还是特定的数个，均属于开发商与其交易合同相对人以外的特定第三人。由此可见，《物权法》第74条第1款（现为《民法典》第276条）确立的法律规则调整的是上述交易合同当事人与交易合同当事人以外的特定第三人之间的利益关系，并不涉及社会公共利益，故该款规定确立的法律规则并非效力性强制性规范。且该规范属授权第三人规范，只有认为被损害合法利益的特定业主才可主张适用，其他人不得主张。
实务要点五：
机械车位不同于普通停车位，作为机械车位的买受人，应当知晓机械车位与普通车位之间存在价位、使用、维护等方面的差异。
案件：滕某凤、遂昌新鸿置业有限公司车位纠纷案
案号：（2021）浙11民终1393号
来源：中国裁判文书网
浙江省丽水市中级人民法院认为：双方当事人签订《车位使用权有偿转让合同》，约定遂昌新鸿置业有限公司向滕某凤转让华鸿锦园项目的机械车位使用权，滕某凤在合同签订后支付车位转让费29000元，事实清楚，证据充分，足以认定。现滕某凤主张合同签订时，遂昌新鸿置业有限公司隐瞒机械车位需要年检等相关事实，致使其基于错误认识才购买车位，要求返还车位使用权转让总价款及其他费用。但滕某凤作为机械车位的买受人，应当知晓机械车位与普通车位之间存在价位、使用、维护等方面的差异，滕某凤以遂昌新鸿置业有限公司隐瞒重要事实为由要求返还相关费用依据不足，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
小结：通过检索中国裁判文书网发现，车位纠纷的数量呈现出逐年增加的趋势，而在日常生活中也常常有因为车位权属、使用、收益等产生纠纷的新闻，引发全民关注。我国住宅小区停车位的法律性质存在争议，法律规定也不甚完善，在司法实践中形成了一些可供参考的裁判规则。一是在车位所有权的认定上，根据规划建设地面车位是开发商建设物业附属设施的义务，开发商并不因停车位的建设经过规划批准而必然享有车位的所有权。二是关于车位的法律性质，有法院认为车位不是房屋出售或出租的必需附属物，不适用租赁房屋中关于优先购买权的规定。三是《民法典》第276条属于授权第三人规范，只有认为被损害合法利益的特定业主才可主张适用，其他人不得主张。四是人防车位的使用权和收益权属于投资者，业主出资购买房屋不能视为对人防工程的投资，业主并不当然享有使用权和收益权。五是机械车位不同于普通停车位，作为机械车位的买受人，应当知晓机械车位与普通车位之间存在价位、使用、维护等方面的差异。